پایگاه خبری همدان نیوز

دولت یازدهم درحالی در سال گذشته بر مسند قدرت مقام اجرایی کشور قرار گرفت که اقتصاد کشور با رکود شدید دست به گریبان بود. با گذر زمان رکود حاکم بر کشور عمیق‌تر می‌شد. بنابراین دولت سیاستی پیشنهاد کرد که با اجرای آن رونق به بخش‌های مختلف اقتصاد بازگردد.

به گزارش "همدان نیوز"، یکی از بخش‌ها که مسوولان دولتی از آن به عنوان بخش کلیدی اقتصاد یاد می‌کنند، بخش مسکن است. دولت برای تحرک‌بخشی به این بخش اقتصادی به‌دنبال ارایه طرح‌های مختلف از قبیل افزایش تسهیلات بانکی برای خرید و ساخت خانه، احداث مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد جامعه، ایجاد بازارهای رهنی و ایجاد صندوق‌های مختلف در قالب طرح جامع مسکن است. در واقع دولت در نظر دارد با تحریک بخش مسکن، اقتصاد کشور را رونق بخشد. اما مساله قابل بحث در این خصوص، توان و ظرفیت بخش مسکن برای خروج اقتصاد از رکود است. به این ترتیب، در همایشی تحت عنوان «مسکن، موتور محرکه خروج از رکود و چالش‌های آن»، بسته خروج غیرتورمی از رکود با محوریت مسکن مورد بررسی و تجزیه و تحلیل کارشناسان مسکن قرار گرفت. این همایش با حضور علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن و هادی کوزه‌چی، کارشناس اقتصادی، مسکن و بازار سرمایه برگزار شد.

12.3 میلیون واحد مسکونی تا 13 سال آینده

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت راه‌وشهرسازی، با تاکید بر تقویت ابزارهای توسعه ساخت‌وساز مسکن، تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌یی، گسترش بازار رهن ثانویه و اولیه، رشد سرمایه‌گذاری‌ها و ابزارهای مالیاتی گفت: در چشم‌انداز 1405 در طرح جامع مسکن برای تامین کمبودها، نوسازی واحدها و مسکن برای خانوارهای جدید حدود 12.3‌میلیون واحد برای افق 13 ساله نیاز داریم که 41‌درصد از محل تخریب واحدهای فرسوده است.

آمارها نشان می‌دهد که حدود 1.6‌میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بخش عمده‌یی از آنها بیش‌شماری شده یا مربوط به افرادی است که دو خانه دارند و از آنها به شکل‌های پاره وقت و موردی استفاده می‌کنند، در نتیجه آمار واقعی خانه‌های خالی باید کمتر از این رقم ارزیابی شود.

وی افزود: هر 70متر ساخت مسکن معادل یک شغل مستقیم و 0.7نفر شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و این اشتغال وسیع و گردش مالی مربوط به آن می‌تواند در جهت کاهش رکود به اقتصاد کمک کند. در ارتباط با بخش مسکن حدود 2 تا 3‌میلیون شغل مرتبط هستند که عدم توجه به آن می‌تواند رکود را تشدید کند.  وی ادامه داد: در 6ماهه سال 92 با کاهش 40‌درصدی در پروانه‌های ساخت در سراسر کشور و 56‌درصد کاهش پروانه در تهران مواجه بوده‌ایم که نشان‌دهنده کاهش ساخت مسکن در یکی، دوسال آینده خواهیم بود و با توجه به این موضوع، شاهد کاهش عرضه مسکن در کشور خواهیم بود.

چگینی گفت: با یک‌درصد افزایش در ساخت مسکن، رشد اقتصادی معادل 2.1‌درصد افزایش می‌یابد که نشان‌دهنده نقش عمده مسکن در توسعه و رشد اقتصادی و خروج از رکود است.

وی افزود: سهم مسکن از تسهیلات مسکن در حال حاضر حدود 12‌درصد است و سهم مسکن از بودجه خانوار نیز حدود 25 تا 35‌درصد است.

وی با اشاره به نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه که از فروردین 92 تا مرداد 93 از روند کاهشی و با ثبات برخوردار بوده، گفت: نرخ معاملات و قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌های اسمی با کاهش مواجه بوده و از روند باثباتی برخوردار بوده است، اجاره‌بها نیز کاهنده و باثبات بوده است. مبایعه‌نامه‌ها نیز با روند نزولی مواجه بوده و در نتیجه می‌توان وضعیت قیمت‌ها و بازار مسکن را یک روند با ثبات ارزیابی کرد.  وی با اشاره به آمار واحدهای مسکونی کشور گفت: حدود 20‌میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که 15‌میلیون در مناطق شهری و 5‌میلیون در مناطق روستایی است و در دوره 85 تا 90 رشد واحدهای مسکونی، از رشد 4.6‌درصدی در کشور، 5.2‌درصدی در مناطق شهری و 3.9‌درصدی در مناطق روستایی برخوردار بوده است.

وی افزود: حدود یک‌میلیون و 230هزار خانوار فاقد مسکن در کشور داریم و خانوارهای دارای مسکن کوچک و فاقد مسکن در مجموع حدود یک‌میلیون 536هزار خانوار هستند. در مناطق شهری نیز حدود 16.2‌میلیون خانوار شهری با 15.5‌میلیون واحد مسکونی داریم که 645هزار کمبود مسکن وجود دارد. در روستاها نیز 5. 9‌میلیون خانوار و 5.38‌میلیون واحد مسکونی داریم و حدود 500هزار واحد کمبود وجود دارد.

پروانه‌های صادره در دوره سال‌های 75 تا 92 معادل 701 تا 765هزار پروانه بوده که تولید مسکن و واحدهای تکمیل شده نیز حدود 660 تا 754هزار واحد بوده است و در سال 92 معادل 832هزار واحد به بهره‌برداری رسیده است.

وضعیت بازار مسکن کشور

کمال اطهاری با تاکید بر لزوم توجه به مسکن به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی گفت: نوع این توجه جای بحث دارد چراکه مسکن تا حد زیادی می‌تواند در رهایی اقتصاد ایران از رکودی که دست به گریبان است، نقش داشته باشد. با این شرایط احتمالا می‌توان رشد پایداری برای بخش مسکن رقم زد. این کارشناس مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: دلیل تاثیرپذیری اقتصاد از مسکن، ضریب تکاثر بالا، اشتغال‌زایی و درآمدزایی برای دهک‌های پایین درآمدی است. به‌طوری‌که از طریق اجاره آن، محلی برای کسب درآمد ایجاد می‌شود. نگاه جهانی به پروژه‌های مسکن، سکونتگاه‌های غیررسمی در هند و ارایه وام‌های با بهره سه تا چهاردرصدی نیز از دیگر دلایل توجه به مسکن در مباحث اقتصادی به شمار می‌رود.  اطهاری با اشاره به رابطه مسکن با اقتصاد کلان اظهارکرد: لزوما نمی‌توان همیشه رابطه مستقیم بین رشد مسکن و رشد اقتصادی تعریف کرد. به این دلیل که تعارض بین بخش مسکن و سایر صنایع می‌تواند مانع از این رابطه مستقیم شود و آمار مربوط به بخش مسکن امریکا نشان می‌دهد تا قبل از آغاز بحران مالی در این کشور، رابطه مثبتی بین این دو متغیر کلان وجود داشته است. اما همین بخش مسکن منجر به وقوع بحران مالی سال 2007 در امریکا شد. در واقع حباب مسکن ناشی از این تعارضات بین مسکن و سایر بخش‌ها به وجود آمد.

وی با مقایسه شرایط رکود کنونی اقتصاد ایران با بحران مالی سال 2007 امریکا اظهارکرد: در هر دو مورد، مسکن آغازگر بحران رکود بوده است. این درحالی بود که اقتصاددانان در سال 2000 وقوع این بحران امریکا و فراگیری آن در جهان را پیش‌بینی کرده بودند. مبنای این پیش‌بینی این است که راهکار واگذاری مسکن به بخش خصوصی نمی‌تواند راهکار درستی باشد.

اطهاری در ادامه بیان کرد: این درحالی است که بخش مالی قوی نمی‌تواند جایگزین دولت شود. در مدل‌های تقویت بخش مالی، بخش مسکن به گونه‌یی تعریف شده که با به زمین خوردن این بخش، بازار مالی هم از بین می‌رود. فراگیری این بحران مالی درحالی بود که منجر به ایجاد بحران بازار ثانویه در سایر کشورها شد.

این کارشناس مسایل اقتصادی خاطرنشان کرد: ادامه این روند درشرایطی که قیمت در مسکن به ثبات می‌رسد، منجر به کم ارزش شدن وام‌ها می‌شود که دولت دیگر نمی‌تواند پشتیبان آن باشد و دولت نیز تعهدی نسبت به پشتیبانی از آن نخواهد داشت و اکنون اجرای چنین سیاست‌هایی را در ابعاد کوچک در ایران شاهد هستیم.

اطهاری با تشبیه بخش مسکن به عنوان ضربه‌گیر در اقتصاد کلان اظهارکرد: معمولا در اقتصادی مانند ایران که سایرصنایع به دلایلی مثل تحریم کارکرد خوبی ندارند، گردش مالی کم در بخش مسکن می‌تواند تعمیق رکود در اقتصاد را با سرعت کندی پیش ببرد. مثلا در اقتصاد ایران 95درصد کالاهای مورد نیاز صنعت مسکن در کشور تامین می‌شود.

وی با اشاره به سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی و سهم وام‌های رهنی آن از تولید ناخالص ملی افزود: سهم پایین این وام‌ها از ارزش مسکن در شرایطی که بازار مالی هم نابالغ است، نمی‌تواند تاثیرگذار باشد. این درحالی است که تقویت بازارهای ثانویه می‌تواند تاثیر خیلی مثبتی در رونق‌بخشی از بازار مسکن داشته باشد. چراکه علاوه بر رشد بازار مالی درحوزه مسکن باعث کنترل پولشویی در این بخش می‌شود.

اطهاری به سهم بخش مسکن از معوقات بانکی اشاره کرد و گفت: در این مورد سهم مسکن 70درصد است که معمولا مربوط به پول‌های تزریق شده در مسکن مهر است. به این ترتیب بخش مسکن ظرفیت پذیرش سهم بیش از 13درصدی از تسهیلات بانکی را ندارد.  وی در ادامه افزود: گرچه سهم معاملات مسکن تهران از کل کشور 30درصد است اما همین 30درصد ارزش 60 تا 70درصد کل معاملات کشور را رقم می‌زند چراکه ارزش مسکن در تهران سه تا شش برابر سایر شهرهاست. این موضوع ناشی از رانت مطلق در بازار مسکن تهران است. این رانت موجود مانع از اجرای سیاست‌های کنترلی مانند وضع قانون مالیات بر عایدی مسکن یا قوانین شهرسازی می‌شود و با پیامدهای نامطلوب به تغییر کاربری زمین دامن می‌زند.  اطهاری با اشاره به نقش زمین در قیمت مسکن گفت: سیاست زمین در ایران یک سیاست فئودالی است. نسبت زمین به کل هزینه ساخت در امریکا 20درصد است درحالی که این رقم در ایران بالغ بر 60 درصد است. این اختلاف رقم صرفا به خاطر رانت زمین در ایران به ویژه در تهران است.  وی افزود: یکی از نکات فراموش شده در سیاست‌های مسکن کشور، بحث تغییر کاربری زمین است. در کشور ما تنها عامل تعیین‌کننده در شکل کاربری زمین قیمت آن است که کل حیات شهر را به خطر می‌اندازد. به این ترتیب غفلت از رانت زمین و تغییر کاربری در برنامه‌های دولت درحوزه مسکن، مانع از تاثیرگذاری این بخش برای خروج کشور از رکود می‌شود.  اطهاری خاطرنشان کرد: ساختار نادرست رویکرد به بخش مسکن باعث شده که تحلیل‌های اقتصادی نیز با خطاهایی همراه باشد. بنابراین لازم است در بخش مسکن در کشور تعدیل ساختاری، تشکیل نظام مالی برای کم‌درآمدها، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و جلوگیری از گسترش آن صورت گیرد.

هدایت سرمایه به سمت بافت فرسوده

هادی کوزه‌چی با اشاره به شکل‌گیری تحول بزرگ در بازار مسکن گفت: بیش از 80درصد ثروت خانوار در بازار مسکن متمرکز است. باقی آن در بازارهای بورس، طلا، و ارز و سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری شده است. به این ترتیب، هر تغییر و تحولی در بازار مسکن، اقتصاد کشور و به‌دنبال آن سایر بازارها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. وی با اشاره به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سال گذشته در این بخش 75هزار میلیارد تومان بود. این رقم در سال 91 بالغ بر 61هزار میلیارد تومان بود. این در حالی است که سرمایه‌گذاری خصوصی در واحدهای صنعتی در سال گذشته 8هزار میلیارد تومان است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در این سال‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌های خصوصی معمولا به‌سمت مسکن هدایت شده است.

این کارشناس مسکن بااشاره به حجم معاملات مسکن در شهر تهران بیان کرد: برای ورود به بازار مسکن و خرید و فروش واحدهای نوساز در سال نیاز به سرمایه‌یی بالغ بر 120هزار میلیارد تومان است. این در حالی است در صورت اجرایی شدن برنامه دولت برای پرداخت 80میلیون وام خرید مسکن، سرمایه تشکیل شده هفت‌هزارمیلیارد تومان است. این تفاوت نشان می‌دهد، تحرک بخش مسکن نیاز به سرمایه زیادی در این بخش دارد. حال آنکه این وام در کنار وام ساخت تا چه حد می‌تواند بخش مسکن را از رکود خارج کند، محل بحث است.

وی با اشاره به روند معاملات مسکن در بین سال‌های 84 تا 93، افزود: متوسط قیمت مسکن از 600 تا 700هزار تومان برای هر مترمربع به چهارمیلیون تومان در سال 93 رسیده است. این امر نشان می‌دهد که بازار مسکن در این دوران شاهد شکل‌گیری رونق و رکود در بازار بود که معمولا دوران رکود طولانی‌تر است.  کوزه‌چی افزود: با ورود واحدهای نوساز به این بازار و به‌فروش نرسیدن آنها، این رکودهای شکل گرفته، عمیق‌تر شده است. چراکه در دوران رونق، صرفا به‌خاطر بازار فروش، ساخت و ساز خیلی سود ده بوده و سرمایه‌گذاران زیادی به این بخش هجوم آوردند. این در حالی است که در برخی سال‌ها، بازار مسکن، به‌خاطر تغییرات بازار ارز یا اعطای وام‌های زودبازده رونق را تجربه کرده است.  کوزه‌چی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر سیاست‌های دولت در بخش مسکن باید به گونه‌یی باشد که سرمایه‌ها بیشتر به سمت ساخت خانه‌های مسکونی هدایت شود و نه واحدهای که ماهیت لوکس یا تجاری دارند. دولت این اهداف را می‌تواند در بافت‌های فرسوده شهری دنبال کند. این در شرایطی است که در این بخش از شهرها معمولا افرادی با درآمد متوسط ساکن هستند.

وی افزود: سیاست‌های اتخاذ شده در بخش اعطای وام باید به‌گونه‌یی باشد که این وام به دهک‌های پایین درآمدی تعلق بگیرد. در واقع به افرادی داده شود که خودشان از قدرت مالی نسبی برای خرید واحدهای فروش نرفته در خانه داشته باشند. به این ترتیب، سرمایه‌هایی که در بخش صرف شده از این طریق به گردش درآید.

منبع: روزنامه تعادل